昆明房贷利率还有下降空间？
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存量房贷利率调整正好满月，符合自动调整条件的借贷人基本都经历了一轮利率调整，或多或少地享受到了房贷利率下调带来的实惠。
即便是在10月22日（含当日）前完成申请的固定利率存量房贷客户，在昨天（10月25日）也统一进行了集中调整（如果还未调整的、或者后续需要调整的，可以主动向贷款银行提交申请，银行会根据审核情况单独调整）。
工行固定利率存量房贷调整截图
这名在2018年底买房的楼粉反馈：其主动向工行申请将固定利率调整为浮动利率之后，利率已经统一从之前的5.635%（固定利率）调整至当前的LPR（4.2%），利率下调143.5个基点，月供少还600多元。
——“蛮惊喜的”！
借贷人每年节省1600亿利息开支
伴随着绝大部分存量房贷利率调整到位，未来一段时间内房贷利率是否还有调整的空间呢？
在探讨这个问题之前，我们不妨先来看一下官方披露的数据：
10月21日，央行行长所作“国务院关于金融工作情况的报告”提到，在推动降低存量首套住房贷款利率方面，实现近5000万笔、22万亿元存量房贷利率下降，平均降幅0.73个百分点。
而央行相关负责人也表示，存量房贷利率调整之后，合计每年减少借款人利息支出1600亿元，户均每年减少3200元。
落到个人头上，可能钱不多，但对于银行却是掉了一块不小的肉。
可能也是才进行了存量房贷利率调整的缘故，上周公布的最新一期LPR与上一期保持不变——1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。
图源央行官网
这样的利率水平凸显的现实是，虽然市场仍需提振，但LPR下调的迫切性却不强。
尽管5年期LPR已经保持5个月未变，但从10月的情况来看，百城首套和二套房贷利率均创下了新低。
根据贝壳研究院数据显示，10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。
图源贝壳研究院
相较于去年10月，首套和二套房主流房贷利率分别下降24BP和47BP。整体上，三四线城市利率累计降幅超过一线、二线城市。
当前，全国利率水平已处于历史低位。
百城中仅有一线城市首套房贷利率高于4%，而二套房贷利率高于4.4%的城市，也只是14个。
总体来看，一线城市利率仍然有下降的空间。
部分存量房贷利率仍有下调空间
利率水平普遍较高的一线城市存在下调的空间，并不意味着非一线城市就没有调整的可能。
实际上，在上月开始的存量房贷利率调整中，已经预留了一定的利率调整空间。
以昆明为例，按照“云南省各城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限”的标准，调整后执行的利率下限基本是首套LPR/LPR-基点数，但需要注意，这里提到的首套LPR，并非当前实际的LPR。
换句话说，无论是调整为首套LPR，还是首套LPR-基点数，银行在计算的时候，均是以该笔房贷调整前执行的LPR来计算的。
图源中国人民银行云南省分行官网
举个例子，比如2022年3月份买的首套房，当时的利率是4.9%，即LPR(4.6%）+基点（30BP）；到2023年3月重定价日LPR降至4.3%，房贷利率自动变为LPR（4.3%）+基点（30BP）=4.6%。
在存量房贷利率调整时，按照首套房LPR的下限来执行，房贷利率最终调整为LPR（调整前的LPR），即4.3%。
但实际上，现行LPR已降到了4.2%。
两者之间仍然有一定的利率差。
那么，什么时候房贷能降到现行的LPR水平呢？
就案例所述房贷，得等到2024年3月新的重定价日到来时，才会自动调整到现行LPR（4.2%）的水平。
因此，实际上，部分存量房贷利率仍是有一定下调空间的。
出现这样的情况，主要原因在于今年6月以来，5年期以上LPR降到了4.2%的水平。
而存量房贷的重定价日，则以年度（通常是每年的1月1日或贷款发放日）为周期调整LPR，具有一定迟滞性，造成与现行LPR存在相应的时间差。
昆明楼市整理/制图
这种LPR上的时间差，也就使得LPR高于4.2%的存量房贷，在下一个重定价日到来时，还存在LPR继续下调的可能，为存量房贷利率进一步下降带来相应的空间。
昆明房贷利率得看LPR的脸色
结合昆明本地来看，当前首套房贷主流利率3.85%，二套房贷主流利率4.4%。
首套房贷利率自今年6月LPR下调以来，基本维持在3.85%的水平；而二套房贷利率，则是在9月下旬由4.8%下调至4.4%。
相比前面提到的全国水平，昆明本地的利率略低于全国平均水平。
由此可见，昆明当前的房贷利率已经处于低位。
这样的利率水平，在LPR不变的情况下，可能很难再有下行的空间。
按照前述“云南省各城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限”的要求，昆明执行的利率水平下限最低为LPR-35BP，即4.2%（当前LPR）-35BP（基点数）=3.85%。
这是一条调整的底线！
不偏不倚！正好与昆明现行首套房贷主流利率水平保持一致。
从10月的情况来看，即便是在触发“首套住房贷款利率政策动态调整机制”的前提下（对应解读可查看此前文章：一好一坏，昆明市场的最新消息），昆明首套房贷利率仍旧岿然不动，继续维持在3.85%的水平。
这就很能说明问题。
图源央行官网
如果新增房贷利率继续大幅下调，难免又会出现新增房贷与存量房贷利率差距拉大的现象，催生或重演此前提前还贷热潮的戏码，不利于房地产市场的平稳健康发展。
所以，后续昆明房贷利率是否还会下调，可能只能看LPR的脸色了！
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